CONCEPT

住まいづくりの進め方


住まいのこだわり


FAQ -よくあるご質問-

-全体の大まかな流れ-

住まいづくりは、先ずは情報収集、そして気に入った設計事務所に連絡を取りざっくばらんな話し、相談から始まるかと思います。そして下記の段階を経て住まいの完成となります。

1. 企画・構想段階:住まいの相談からプレゼンを重ねながら、施主の皆さんと設計者の価値観の共有を計りつつプランやデザイン、資金計画等の全体のイメージがほぼ出来上がるまでの段階です。この段階中、施主と建築家の信頼が見えてきたところで設計監理契約となります。この段階が住まいづくりで一番大事と考えていますのでじっくりと時間を取ります。

2. 基本設計段階:構想段階のイメージを、さらに施主の皆さんのご要望を確認しつつ、間取りから各種仕様を検討し、確認申請レベルの縮尺1/100程度の基本設計図書を作成する段階です。そして、確認申請となり住宅のアウトライン=原形が決まります。

3. 実施設計段階:仕上げの素材や内部空間仕様、収納等、設備機器等の細かい仕様を決めながら、施工者に設計意図を伝える縮尺1/50程度の実施設計図書を作成する段階です。

*1~3.までの段階が”設計業務”となります。

4. 施工監理段階:施工者選定から、現場が設計図書通りに施工されているかどうか確認・チェックし、住まいを完成させます。施主の皆さんとは素材や設備機器等の色や仕様等の最終確認をしていただきながら完成引渡となります。

*4.段階が”監理業務”となります。

5. 維持管理・メンテナンス段階:事務所として原則、1ヶ月、6ヶ月、1年の定期検査を行います。建物の不具合に関しては適宜にフォローし施工者に指示します。

*注文住宅の場合の工期は、”設計業務”で6ヶ月程度、”監理業務”で6ヶ月程度です。


1. 企画・構想段階

住まいづくりの相談 *費用負担はございません。

住まいづくりでは施主と設計者の相互の信頼関係が大切です。先ず、ご連絡いただき直接合って設計者の人柄も確認しつつ、ざっくばらんにイメージやご要望などをお聞かせ下さい。設計事務所は公平な第三者として適宜適切にアドバイスいたします。必要な資料等を閲覧、ご進呈いたしています。

基礎調査、情報収集 *費用負担はございません。

施主の皆さんの大まかなご要望から更に詳しいご要望をお聞きします。現地調査や行政庁での情報収集をおこないます。

プレゼン(素案=たたき台)から *初回プレゼンの費用負担はございません。

ある程度、施主の皆さんのご要望が把握でき、相互の信頼が確認できた段階で、あくまでたたき台としての素案を提案いたします。初回プレゼンは費用負担はございません。(ただし法人/関連業種等の皆様には、応相談。)尚、弊社と設計契約に至らなかった場合は、プレゼン資料を返却いただいています。

重要事項の説明、イメージの共有、設計監理契約

設計監理契約前に義務づけられている契約内容案の事前説明「重要事項の説明」をします。さらに、たたき台を基に何度かイメージの共有を図り、適宜に設計監理契約となります。また、イメージの共有として、弊社の住宅事例見学やショールーム見学などもご一緒いただいています。

土地探しや資金計画の協力

土地が決まってない場合は、必要に応じて弊社が候補地にご同行し適切なアドバイスをいたします。市内、隣接市であれば初回は無償、他地域は交通費+α程度。

資金計画のシュミレーションをお示しします。結果的には長期優良住宅は手間と収支リスクが高くフラット35Sのご利用者が多いです。



2. 基本設計段階

仕様やイメージの確認

最終的に建物の原型が決まる段階なので、より確かにイメージを確認するために、スケッチ、模型、イメージ写真、各種資料などで検討し、仕様確認をおこないます。項目は多くて大変そうですが、弊社の経験とノウハウで分かりやすく説明、施主の皆さんのご要望に叶ったものを絞ったかたちでご提案いたしますので、ご判断に悩ましくはないかと思います。

基本設計

上記事項を反映した確認申請レベルの縮尺1/100程度の図面を作成します。建物の原型=アウトラインを決めます。模型やパースで立体的に分かりやすく原型の確認も行います。

確認申請

建築の許可を受けるための申請を行います。木造2階建て程度は2週間程度を要しますが、3階建て以上、鉄骨造、鉄筋コンクリート造は構造審査を必要とする場合がありますので1月程度かかります。尚、確認申請後の変更(軽微な変更を除く)は申請の出し直しとなります。

工事期間中に中間検査(規模によります)、工事完了時に完了検査を受ける必要があります。



3. 実施設計段階

仕上げの素材や設備機器等の仕様を確定します。また、内部空間の収納等、細かい部分をスケッチ等で確認確定していきます。

仕様の確定

仕上げの素材や設備機器等の仕様を確定します。また、内部空間の収納等、細かい部分をスケッチ等で確認確定していきます。

実施設計

基本設計を基に、詳細な仕様等を盛り込み、施工者に設計意図を伝える縮尺1/50程度の詳細図や細かい仕様書を作成します。



4. 施工監理段階

地鎮祭を執り行い工事着工となります。週1回程度、現場に赴き、図面通りに施工されているかチェック、検査します。また、施工図のチェツクや詳細指示図、サンプル等の製作指示などを行います。施主の皆さんには、素材や仕様、色等の最終確認をしていただきます。色決め等はイメージに合うサンプル等を絞ってご提示しますのでご決断に悩ましくはないかと思います。完成後は設計事務所、検査機関、施主による検査の上、竣工引渡となります。

施工者選定

実施設計図書を基に、施工者に見積依頼をします。施工者は施主紹介もありますが、原則的に数社の競争入札としております。施工者決定は入札結果、実績、、、やる気等を総合的に判断し施主の皆さんに進言いたします。施主のご判断で施工者を決め、施主と施工者が工事契約を結びます。契約には設計者も工事監理者として立ち合います。尚、見積は厳しく査定し施主の意向に添うよう調整致します。

工事監理

地鎮祭を執り行い工事着工となります。週1回程度、現場に赴き、図面通りに施工されているかチェック、検査します。また、施工図のチェツクや詳細指示図、サンプル等の製作指示などを行います。施主の皆さんには、素材や仕様、色等の最終確認をしていただきます。色決め等はイメージに合うサンプル等を絞ってご提示しますのでご決断に悩ましくはないかと思います。完成後は設計事務所、検査機関、施主による検査の上、竣工引渡となります。


5. 維持管理・メンテナンス段階

定期検査

弊社は、施工者立会のもと、原則的に竣工後1ヶ月、6ヶ月、1年の定期検査を行います。建物の不具合に関しては適宜にフォローし施工者に指示します。

アフターフォロー

引渡後も、必要に応じメンテナンスのアドバイスを行います。*弊社オリジナルの経年ごとのメンテナンスリストをご説明、お渡ししています。


-設計監理報酬-

1.設計監理業務報酬額算定根拠(告示15号)

平成21年1月7日に国土交通省告示第15号にて、建築士法第25条の規定に基づく建築士事務所の開設者がその業務に関して請求する事が出きる報酬の基準が改正されました。今までは、工事費により人・日の人工算定でしたが、床面積による人・時間の人工算定に改められました。

業務報酬略算方式による算定

業務報酬の略算方式では、業務報酬=直接人件費×2+特別経費+技術料等経費(通常は×0.5)+消費税となります。更に簡略化する意味で、業務報酬=直接人件費×2にて下記検証、算定を行いました。

基準人工単価(人・時間)

平成6年の設計事務所の人件費年額平均値は6,551,000円(一級建築士取得3年未満)となっており、年間就業日数を200日とすると標準日額は32,755円となります。更に就業時間を8時間とすると、標準時間額は4,094円となります。切りの良いところで4,000円=人・時とします。

設計監理業務報酬算定表 -参考-

床面積100平米150平米200平米300平米人・時間標準時間額
設計人工(人・時間)2703904305708000円4000円/h
工事監理人工(人・時間)1201702102908000円4000円/h
設計管理報酬(円)3120000448000051200006880000
施工費目安(21万円/平米)21000000315000004200000063000000
施工/工事費14.85%14.22%12.19%10.92%
変換率104%100%85%76%

*消費税、構造設計料、交通費等特別経費などは含みません。


2.弊社の設計監理業務報酬の目安

上記告示では施主の皆さんのご負担も多いと考えられるので、弊社の出精努力として下記を目安として下さい。

弊社設計監理業務報酬の目安

床面積〜100平米100平米150平米200平米300平米
設計監理報酬〜23000002310000315000037800005040000
施工費目安〜2000000021000000315000004200000063000000
報酬/工事費11.5〜14%11%10%9%8%

*工事費坪単価は21万円/平米とした

別途項目(上記設計監理報酬の目安に含まれないもの)

施主のご了解の上、設計監理業務報酬は確定します。

設計監理契約前に「重要事項の説明」において、概算見積をご提示いたします。ご相談の上、決定いたします。


3.設計監理業務報酬の支払時期

設計監理業務報酬は数回に分けてお支払いいただきます。ご相談の上、調整いたします。

参考例
設計監理契約時15%or30%
基本設計完了時15%
実施設計完了時40%40%
上棟時15%
工事監理業務完了時15%30%